A zártkertek fogalma és a rájuk vonatkozó szabályozás évtizedek óta folyamatosan változik, jelentős hatással van az ingatlanok tulajdonosaira és a potenciális vásárlókra. Különösen fontos megérteni a jogi környezetet, ha egy művelésből kivont zártkerti gyümölcsös vagy egyéb besorolású zártkert beépíthetőségét vizsgáljuk. A beépítési lehetőségeket elsősorban a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló TÉKA kormányrendelet, valamint a helyi építési szabályzatban (HÉSZ) található rendelkezések határozzák meg. Ezek az előírások alapvetően befolyásolják, hogy egy zártkerti ingatlanra építmény helyezhető-e el, és ha igen, milyen feltételekkel, beleértve a lakóépületek kialakításának lehetőségét is.
A Zártkert Fogalma és Státusza: Történeti Áttekintés és Jogi Jelentőség
A „zártkert” megnevezés sokakban a régi hobbikertekre, telkekre asszociál, ahová gyerekkorunkban hétvégente jártunk ki a városból füvet nyírni és bográcsozni. Ez a leegyszerűsített meghatározás nem áll teljesen távol a valóságtól, de a zártkert fogalma ennél jóval összetettebb, és története is korábbra nyúlik vissza. Ez a telektípus az 1950-es években jött létre. Ekkor a nagyüzemi gazdálkodás keretei közt bizonyos terményeket nem tudtak megtermelni, ezért a gazdáknak kisebb területeket hagytak saját művelésre. A földtulajdonról szóló (már nem hatályos) 1967. évi IV. törvény szerint a zártkert a község (város) külterületének nagyüzemileg nem művelhető, elkülönített része volt.
A telekkönyvi nyilvántartásokban korábban létezett a belterületi, külterületi és a zártkerti kategória is, 1994-től viszont a besorolás átalakult, azóta elhelyezkedése miatt a zártkert a külterülethez tartozik. A régi tulajdoni lapokon még fennmaradt a zártkert megnevezés, így a zártkerti ingatlanok ezekről viszonylag könnyen beazonosíthatók. Mivel a zártkertek jogilag külterületnek minősülnek, más szabályok vonatkoznak rájuk, mint a belterületi telkekre.
Az eltelt évtizedek alatt sok zártkert tényleges használata átalakult. Egyre kevésbé használták őket gazdálkodásra, és gyakran épültek e területekre nyaralók, hétvégi házak, de akár lakóházak is. Innen eredeztethető, hogy sok zártkertet az ingatlan-nyilvántartásban jelenleg is mezőgazdasági művelési ágban (pl. szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep) tartanak nyilván, de a valós használata ettől eltér. Ténylegesen üdülési vagy lakás célra használják ezeket. Vannak azonban olyan zártkerti ingatlanok is, amelyeket már az ingatlan-nyilvántartásban is kivontak a mezőgazdasági művelés alól.
A zártkert ingatlan-nyilvántartásban szereplő művelési ágának azért van különös jelentősége, mert amennyiben a tulajdoni lap szerint megfelel a termőföld fogalmának, akkor a termőföldre vonatkozó jogszabályi rendelkezéseket kell rá alkalmazni, függetlenül attól, hogy ténylegesen milyen célra használják. A termőföldekre vonatkozóan a Földforgalmi törvény szerint földnek minősül minden olyan ingatlan, amelynek legalább egy alrészlete megfelel az 5. § 17. pontja szerinti művelési ágaknak, és ide tartozik a „kert” is.
Amennyiben a zártkert a tulajdoni lap szerint művelés alatt áll, akkor vonatkoznak rá a termőföld védelmére, használatára, birtoklására, forgalmára vonatkozó jogszabályok. Például az ingatlan-nyilvántartás szerint művelés alatt álló zártkert átruházásánál a mezőgazdasági földek forgalmára vonatkozó speciális előírásokat kell alkalmazni. Ilyen esetben érvényesülnek például az állami elővásárlási jogra, földszerzési jogosultságra és földszerzési maximumra, a szerződés földhivatal általi jóváhagyására vonatkozó szabályok is. Ezen előírások a zártkert eladásának folyamatát 1-2 hónapos időtartam helyett 8-10 hónapos eljárássá változtatják. A művelés alatt álló zártkerti ingatlan beépíthetősége is nagyon korlátozott. Fontos tudni, hogy a termőföldet a tulajdonosa (használója) - választása szerint - köteles megművelni, vagy a talajvédelmi előírások betartása mellett a gyomnövények megtelepedését és terjedését megakadályozni (hasznosítási kötelezettség).
A speciális szabályok, korlátozások nagyban megnehezítik a zártkerti ingatlanok adásvételét, hitelezhetőségét, ezáltal eladhatóságuk és az irántuk való érdeklődés is óvatos, visszafogott, vételáruk pedig az esetek többségében olcsóbb a belterületi ingatlanoknál. A zártkerti telek beépíthetősége jelentős mértékben függ attól, hogy az adott ingatlan mezőgazdasági területen helyezkedik-e el, így e státusz meglétének ellenőrzése elsődleges fontosságú!
A Beépíthetőség Jogi Keretei: TÉKA és HÉSZ
A zártkertek beépítési lehetőségeit elsősorban a TÉKA, vagyis a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet és a helyi építési szabályzatban található rendelkezések határozzák meg. A HÉSZ-ek igen gyakran hivatkoznak az OTÉK-ra, vagyis az Országos Településrendezési és Építési Követelményekről szóló rendeletre, amely egy általánosabb érvényű jogszabály.
A jogszabályi környezet dinamikusan változik, amint azt a TÉKA módosításai is mutatják. A TÉKA 34. § (6)-(12) bekezdései a közvetlenül alkalmazandó rendelkezések közé tartoznak, és a mezőgazdasági területek épület-elhelyezési szabályait találhatjuk meg ezekben a szakaszokban. 2026. január 14-étől a zártkerti művelés alól kivett földrészletekre vonatkozó rendelkezések is módosultak, és generális előírást tartalmaznak ezen zártkertek beépíthetőségére.
A TÉKA alapján mezőgazdasági területeken, ha a helyi építési szabályzat szigorúbb előírást nem állapít meg, a 720 m²-t el nem érő területű telken épületet elhelyezni nem szabad. Ez alól kivétel, ha az ingatlan zártkerti művelés alól kivett telek, mert ezen építmény legfeljebb 10%-os beépíthetőséggel helyezhető el. Kivett zártkerteknél nincs 720 m²-es szabály. Korábban a 720 m² alatti telkekre vonatkozóan utalt ki ez a sajátos szabályozás, azonban a 448/2025. (XII. 29.) Korm. rendelet 76. § 36. pontja szerinti módosítás a TÉKA 34. § (6) bekezdésének nyitó szövegrészébe helyezte a (11) bekezdésre, mint kivételre való utalást. Egy szövegpontosítással egyértelművé vált, hogy telekméret-megkötés nélkül vonatkozik a zártkerti művelés alól kivett, a helyi építési szabályzat szerint mezőgazdasági övezeti besorolású földrészletekre a maximum 10%-os beépíthetőség.
A telekméret-alapú rendszer továbbra is releváns a nem kivett mezőgazdasági területek esetében. A 720-1500 m² közötti területnagyságú telken a mezőgazdasági művelés célját szolgáló egy rendeltetési egységet tartalmazó egy gazdasági épület és egy pince helyezhető el. Az 1500 m²-t meghaladó területű telken mezőgazdasági műveléshez kapcsolódó, a mezőgazdasággal összefüggő lakó vagy szállásjellegű, a helyi lakosság ellátását szolgáló kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, hitéleti nevelési, alapfokú oktatási, szakmai továbbképzést biztosító oktatási épületek is elhelyezhetők. Ezen a helyi építési szabályok településenként módosíthatnak!
Jogtiszta zártkertek, megvehető bérlakások?
Fontos kiemelni, hogy a TÉKA 34. § (6) bekezdése általános szabályozást tartalmaz, amely alól a zártkertek kivételt jelentenek. A TÉKA 136. § (2) bekezdéséből nem következik az, hogy a HÉSZ kertes mezőgazdasági területre és zártkertekre vonatkozó szabályait ne lehetne alkalmazni, hanem kizárólag a HÉSZ-nek a TÉKA-val ellentétes és azzal összhangban nem álló rendelkezéseit nem lehet alkalmazni. Így, ha a HÉSZ a kivett zártkertre vonatkozóan esetleg 10 %-nál nagyobb beépíthetőséget enged, vagy az 1500 m²-t meg nem haladó, nem kivett kertes mezőgazdasági teleknél mezőgazdasággal összefüggő lakórendeltetést is megenged, akkor azok olyan megengedőbb előírások, amelyeket a HÉSZ-ből nem lehet alkalmazni.
A TÉKA módosításai jelentős hatással lehetnek a zártkertek építési lehetőségeire. Ha az állami főépítész az eltérési igénnyel megegyező záró szakmai véleményt állít ki, a helyi építési szabályzat megengedheti, hogy kertes mezőgazdasági területen, az általános mezőgazdasági területen és a tájgazdálkodási mezőgazdasági területen 1500 m²-t meghaladó területű telken lakó rendeltetésű épület elhelyezését úgy, hogy a lakó rendeltetésű épület bruttó alapterülete az övezetre megengedett beépítettség felét nem haladhatja meg. A lakórendeltetés nem fő- és egyéb rendeltetés, hanem többletrendeltetésnek minősül. Fontos, hogy a HÉSZ csak akkor teheti lehetővé a zártkertben lakóépület elhelyezését, ha az állami főépítész - a TÉKA 14. § (1a) bekezdése alapján - ezt jóváhagyja, egy eltérési vélemény kiállításával.
A legnagyobb hiba: a beépíthetőség ≠ lakóház. A 10%-os szabály, vagy más %-os meghatározottságok csak a beépítettségre vonatkoznak, nem arra, hogy mit lehet építeni. Lakóépület csak akkor építhető, ha a HÉSZ megengedi, az önkormányzat kezdeményezi, és az állami főépítész jóváhagyja (eltérési vélemény).
A Művelés Alól Kivonás Jelentősége és Eljárása
Az, hogy egy zártkert az ingatlan-nyilvántartás szerint mezőgazdasági művelés alatt áll-e vagy kivonták a művelés alól, alapvetően meghatározza az ingatlan jogi státuszát és forgalomképességét. Amennyiben a zártkerti ingatlant kivették a művelés alól, akkor nem érvényesülnek a termőföldekre vonatkozó korlátozások, és mentesül a földhasználattal kapcsolatos adminisztratív kötelezettségek alól. Ez az adásvételt bonyolultabbá teszi, mivel többek között hatósági jóváhagyás és kifüggesztés is szükséges hozzá.
A művelés alóli kivonásra korábban is lehetősége volt a tulajdonosnak, amely a föld más célú hasznosításának minősült. Ehhez azonban megfelelő indok és hatósági engedély volt szükséges. A zártkert művelés alól való kivonása bonyolult és költséges volt, ezért kevés tulajdonos vonatta ki művelés alól az ingatlanát. E nehézségekre is reagálva 2015-ben egy törvénymódosítással átmenetileg egyszerűsített módon, egy kérelem útján lehetővé tették a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonását. Ekkor az egyszerűsített kivonásra 2016. december 31-ig volt lehetőség. Ezt a határidőt később az érdeklődésre tekintettel 2017. december 31-ig meghosszabbította az országgyűlés.
- júniusában újabb jogszabálymódosítás született annak érdekében, hogy egyszerűbbé váljon a zártkert művelés alóli kivonása. A termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény egy új rendelkezéssel (9. § (1a) bekezdés) egészül ki, amely kimondja: "Nem minősül más célú hasznosításnak a zártkerti ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szerinti eljárásban történő művelésből való kivonása." Ez az aprónak tűnő kiegészítés jelentős jogbiztonságot ad a tulajdonosoknak, mivel kizárja azt az értelmezést, hogy az ilyen kivonás automatikusan termőföldvédelmi bírsághoz vagy engedélyhez kötött más célú hasznosításnak minősülne. Ez a módosítás a tulajdonosok számára valódi mozgásteret biztosít.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) egy komplett új alcímmel egészült ki: 40/E. Zártkerti ingatlan művelés alóli kivonása. A 72/E. § tartalmazza az új szabályokat: "A tulajdonos kérheti zártkerti ingatlana „művelés alól kivett” jogi jellel való bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba, ha azt az önkormányzat rendeletben lehetővé teszi." A kivonás a zártkert meghatározott részére is kérhető, ebben az esetben azonban kötelező a telek megosztása, hogy a nyilvántartás pontos maradjon. Egy eljárásban, tehát ha az ember csak a zártkertként nyilvántartott ingatlan művelés alól kivett területként történő bejegyzését kéri a megosztás nem fog menni.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet (Inytv. vhr.) egy komplett új alcímmel egészült ki: 14/A. Zártkerti ingatlan művelés alóli kivonása. A 17/A. § tartalmazza az új adatváltozás bejegyzése iránti eljárás szabályait: az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott ingatlan művelés alól kivett területként történő bejegyzését lehetővé tevő önkormányzati rendeletet meg kell jelölni az adatváltozás bejegyzése iránti kérelemben. A zártkerti ingatlant alrészletekre történő bontás nélkül kell nyilvántartásba venni. A kérelemben hivatkozni kell az önkormányzati rendeletre, és csatolni kell az előírt dokumentumokat. A kérelem beadása legkorábban a helyi önkormányzati rendelet hatályba lépését követően lehetséges. Az eljárás díja a változással érintett ingatlanonként 10 600 forint, azonban van olyan földhivatal, amelyik szerint az adatváltozás bejegyzése nem "változásbejegyzés", ezért van, hogy az eljárás ingyenes!
Ha a kérelem olyan zártkerti földrészletet érintően került benyújtásra, amelyen az ingatlan-nyilvántartás szerint a kérelem benyújtásának időpontjában épület áll, akkor a zártkerti ingatlant zártkerti művelés alól kivett területként az épület fő rendeltetésének megjelölésével együtt kell nyilvántartani. Például „zártkerti művelés alól kivett terület, gazdasági épület”. Fontos, hogy az adatváltozás nem mentesíti a tulajdonost a zártkerti ingatlanon fennálló építmény ingatlan-nyilvántartási feltüntetéséhez szükséges más hatósági engedélyek beszerzésének kötelezettsége alól! A földhivatali bejegyzés nem jelenti új épület automatikus feltüntetését: ha van egy korábban fel nem tüntetett épület a telken, annak feltüntetését külön kérelemmel lehet kérni, de csak akkor jegyzik be, ha megvannak az építésügyi engedélyei (építési engedély, használatbavételi engedély stb.).
Változási vázrajz szükségessége. Aktuálisan az nehezíti a zártkert kivonásokat, hogy több földhivatal változási vázrajz csatolását írja elő a kérelemhez, még akkor is, ha az ingatlan egésze kivonásra kerül, és nem történik telekalakítás. Ez azért probléma, mert a földmérők - nem elítélhető módon - 100-250 000 Ft körüli összegért készítenek ilyen dokumentációt. A földhivatalok az Inytv. 41. § (2) bekezdésére hivatkoznak, miszerint: "Ha a változás az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalmát érinti, vagy ha jogszabály azt előírja, a változás bejegyzéséhez az ingatlanügyi hatóság által érvényes záradékkal ellátott változási vázrajz is szükséges." Az Fttv. 23. § (1) bek. d) pontja alapján az ingatlan-nyilvántartási célú földmérési tevékenységek közé tartozik a földrészleten belüli épületet, alrészletet és művelési ág változást illető földmérési munkák. Azonban a zártkerti ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzése álláspontunk szerint egyáltalán nem eredményez művelési ág változást, hiszen pont ebből a körből kerül ki az ingatlan, így nem érinti az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalmát, és nincs szükség földmérőre sem.
A jogszabály-módosítás felhatalmazást ad a települési önkormányzatoknak arra, hogy rendeletben határozzanak a művelés alóli kivonás lehetőségéről. Ez a szabály biztosítja a helyi adottságokhoz és fejlesztési elképzelésekhez való igazodást. A rendelet várhatóan kimondja a művelés alóli kivonás lehetőségét, meghatározhat területi korlátozásokat (pl. csak bizonyos városrészekben engedélyezi a kivonást), és utalhat a településfejlesztési szempontokra. Budapesten a kerületi önkormányzat képviselő-testülete, valamint a fővárosi önkormányzat által közvetlenül igazgatott terület tekintetében a fővárosi önkormányzat közgyűlése jogosult rendeletben meghatározni a település azon részét, ahol a zártkerti ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzése kérelmezhető.
A művelés alól kivonással az ingatlan telekadó fizetési kötelezettség alá fog esni - amennyiben épület nem található rajta - a külterületen fekvő, termőföldnek minősülő telek esetében a földterületnek az ingatlan-nyilvántartásban művelés alól kivett területre történő átvezetését követő év első napjától. Ha egy zártkerti ingatlan művelésből kivont, azaz „kivett” jogi jellegűvé válik az ingatlan-nyilvántartásban, már nem számít termőföldnek. Azonban az, hogy egy zártkerti ingatlan „művelés alól kivett” művelési ág megnevezést kap, még nem jelenti automatikusan azt, hogy belterületbe kerül bevonásra, illetve nem jelenti azt, hogy lakóházzal beépíthető lesz.
Zártkertből Lakóház - Az Átminősítés Menete
A nem termőföldnek minősülő, művelés alól kivett zártkertben álló nyaraló (vagy üdülő) átminősíthető lakóházzá, azonban ez egy többlépcsős engedélyezési folyamatot igényel, amelynek kulcsa a helyi önkormányzatnál van. Ahhoz, hogy egy zártkerti ingatlan ténylegesen beépíthető legyen, és az azon álló épület lakóházzá minősüljön, szükséges az építési szabályok vizsgálata. Ez magában foglalja a TÉKA szerinti beépíthető övezeti besorolást (pl. üdülőövezet, kertvárosias lakóövezet, falusias lakóövezet stb.), a megfelelő közműellátottságot (vezetékes víz, villany, szennyvíz vagy emésztő stb.), valamint a kisajátítási korlátozás, védettség vagy útterv hiányának vizsgálatát. A telekméret megfelelősége is alapvető (szintén a TÉKA-ban rögzített szabály szerint pl. min. 720 m², max. 10%-os beépíthetőség kivett zártkert esetén).
Jogtiszta zártkertek, megvehető bérlakások?
Az átminősítés kiindulópontja az adott önkormányzat helyi építési szabályzata (HÉSZ), amely az aktuális építési szabályokat tartalmazza, és ez már nem feltétlenül azonos azzal, amit az eladó akkor megismert, amikor ő vásárolta meg az ingatlant. A lakófunkcióhoz általában elvárás bizonyos közművek megléte. Hiába lesz kivett egy zártkert, ha nincs bevezetve a víz vagy villany, nincs szennyvíz-elvezetés, akkor az építési hatóságok továbbra is korlátozhatják az engedélyek kiadását. Az átminősítéshez mind a teleknek, mind pedig a rajta álló épületnek meg kell felelnie a jogszabályi előírásoknak. Mivel a zártkerti telkek lényegesen olcsóbbak, mint a belterületi ingatlanok, ezért a lakhatási problémák megoldására jó megoldásnak tűnhet.
Speciális Szabályok és Korlátozások (Különös Tekintettel a Balaton Kiemelt Üdülőkörzetre)
A zártkertekre vonatkozó szabályozás településenként és azon belül is övezetenként eltérő lehet, és számos speciális korlátozást tartalmazhat, különösen védett vagy kiemelt jelentőségű területeken. A Balaton kiemelt üdülőkörzet települései, mint például Ságvár, különösen szigorú előírások alá esnek. Itt a zártkerti ingatlanokat a HÉSZ a magasabb szintű jogszabályoknak megfelelve kertes mezőgazdasági terület és védelmi rendeltetésű erdőterület övezetbe sorolja.
A Balaton Törvény (MaTrT) 52. § (1) és (2) bekezdései alapján a Balaton kiemelt üdülőkörzet településeinek beépítésre nem szánt területein 3000 m²-nél kisebb telek - közlekedési, közműelhelyezési és hírközlési terület, zöldterület, erdőterület, illetve a közlekedési, közműelhelyezési és hírközlési területek kialakítása után visszamaradó mezőgazdasági és erdőterület övezetben lévő telek kivételével - nem alakítható ki. A már beépült telek nem osztható meg, ha a telekfelosztás eredményeként a keletkező telkek beépítettsége az adott területen érvényes szabályozási előírások által megengedett mértéket meghaladná. Ez alapján az Inytv. 72/E. § (2) bekezdése, amely a zártkerti ingatlan egy részének kivonását teszi lehetővé telekmegosztás mellett, 3000 m²-nél kisebb telkek esetében nem alkalmazható.
Az MaTrT. 84. § (2) bekezdés a), b) és c) pontjai alapján a kertes mezőgazdasági terület övezetén beépítésre szánt terület nem jelölhető ki, telek belterületbe nem vonható. A beépíthető telek legkisebb nagysága 2000 m², országos jelentőségű védett természeti területen 2700 m², legfeljebb 3%-os beépítettséggel. Ezeken a területeken legfeljebb 150 m² bruttó alapterületű, a műveléssel összefüggő egyetlen gazdasági épület és legfeljebb egyetlen különálló, földdel borított pince építhető. Ebből az következik, hogy ha a telek az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott, kivett művelési ágú, azaz nem művelt, akkor azon épületet elhelyezni nem lehet, hisz a fenti jogszabály értelmében csak a műveléssel összefüggő egyetlen gazdasági épület és legfeljebb egyetlen különálló, földdel borított pince építhető.
Továbbá, az MaTrT. 87. § (1) bekezdés a), b), c) és e) pontjai alapján a borszőlő termőhelyi kataszteri terület övezetén új beépítésre szánt terület nem jelölhető ki, telek belterületbe nem vonható. Épület - érintettség esetén a 84. § szerinti kertes mezőgazdasági terület övezetében vagy a 77. § (2) bekezdése szerinti miniszteri rendeletben meghatározott általános mezőgazdasági terület övezetében meghatározott szabályok alkalmazásával egyidejűleg - a beépíthető telek legkisebb nagyságára és beépítettségére, valamint a mezőgazdasági birtokközpontokra vonatkozó előírások figyelembevételével, és az I. osztályú borszőlő termőhelyi kataszteri területen a legalább 80%-ban szőlő művelési ágban nyilvántartott és ennek megfelelően művelt telken, kizárólag szőlőművelést, szőlőfeldolgozást, bortárolást vagy borturizmust szolgáló rendeltetéssel, összesen legfeljebb 3000 m² nagyságú bruttó alapterülettel, a II. osztályú borszőlő termőhelyi kataszteri területen pedig a mezőgazdaságilag műveltnek minősülő telken, legfeljebb 3000 m² nagyságú bruttó alapterülettel építhető és bővíthető. A borszőlőművelés tényét a terület pontosan meghatározott százalékában az illetékes hegybíró nyilatkozatával kell igazolni.
Az MaTrT. 87. § (5) bekezdése értelmében e § tekintetében mezőgazdaságilag műveltnek az a telek minősül, amelynek legalább 80%-a szőlő, gyümölcsös vagy kert művelési ágban nyilvántartott és ténylegesen is művelt. Az ingatlannyilvántartásban zártkertként nyilvántartott, kivett művelési ágú telek nem minősül mezőgazdaságilag művelt teleknek. Ebből az következik, hogy ezen telkeken épület nem helyezhető el. Az épület, építmény használatbavételi engedélyének kiadását, valamint az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységhez kiadott igazolás kiadását követő egy év elteltével és azt követően évente a hegybíró ellenőrzi a művelés fennállását. Ha a tényleges művelés megszűnt, az (1) bekezdés c) pontja alapján megvalósított épületet, építményt el kell bontani.
Az ingatlan tulajdonosainak a fenti szabályozások tudatában szükséges mérlegelniük zártkerti ingatlanuk művelés alóli kivonásának lehetőségét. Az egyszerűsített átvezetés megkönnyíti az ingatlanforgalmat, gyorsabbá és egyszerűbbé teszi az adásvételt, emellett a tulajdonosok így elkerülhetik a Földforgalmi törvény bonyolultabb szabályainak alkalmazását, ugyanakkor építésügyi szempontból a telek beépíthetősége jelentős mértékben korlátozódik, vagy lehetetlenné válik, mivel az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott, kivett művelési ágú telek az MaTrT. 87. § (5) bekezdése alapján nem minősül mezőgazdaságilag művelt teleknek, ezért ezen telkeken épület nem helyezhető el.
Az Otthon Start Hitel és Zártkerti Ingatlanok
A zártkertekkel kapcsolatos aktuális jogszabályi változások kiterjednek az államilag támogatott lakáscélú hitelekre, mint például az Otthon Start programra is. A legfrissebb hírek szerint zártkerti lakóingatlanok, illetve zártkerti építkezések is finanszírozhatóak a 3%-os hitellel. A támogatott hitel célja Magyarország területén lévő lakás, egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont építése, vásárlása lehet. 2026. január 1-től az Otthon Start lakáshitel vehető igénybe minden külterületi lakóingatlanra, így a zártkertekre is.
Fontos feltétel azonban, hogy az épületnek az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként vagy lakásként kell szerepelnie, és meg kell felelnie a lakhatási feltételeknek. Lakóingatlannak minősül a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.
Az Otthon Start hitel zártkerti ingatlanokra csak belterületbevonás után vehető fel. Ez a kritérium lényegesen szűkíti a potenciálisan támogatható zártkertek körét, mivel a belterületbevonás egy külön, összetett önkormányzati eljárás, amely nem minden esetben lehetséges, és időigényes. Mivel a zártkerti telkek lényegesen olcsóbbak, mint a belterületi ingatlanok, ezért a lakhatási problémák megoldására jó megoldásnak tűnhet, de a belterületbevonás feltételét alaposan mérlegelni kell. A kormány számításai szerint a módosítás révén több tízezerrel nő a program keretében elérhető lakáskínálat, ennek részeként pedig több száz, jelenleg építés alatt álló családi ház megvásárlására is lehetőség nyílik a támogatott hitellel. Azonban külterületi üdülő, nyaraló besorolású ingatlanok továbbra sem vásárolhatók meg a fix 3%-os lakáshitellel.
Az Otthon Start és más állami otthontámogatások (pl. CSOK Plusz) és bizonyos korszerűsítési támogatások igénybevétele csak akkor opció a zártkertek esetében, ha a rajta álló épület lakóingatlan besorolású. A zártkert épületei általában üdülő, nyaraló besorolásúak. Átminősítéshez mind a teleknek, mind pedig a rajta álló épületnek meg kell felelnie a jogszabályi előírásoknak.
A bankok sok esetben nem adnak lakáshitelt zártkerti ingatlanok megvásárlásához. Ha lakóingatlanként szerepel, akkor szerencsésebb helyzetben lehetsz, mivel egyes támogatások mellett a sima piaci kamatozású lakáshitel fedezeteként is elfogadhatják a bankok. Ennek nagyon alaposan utána kell járni, még mielőtt belevágnál az adásvételbe. Szerencsére más alternatívák is rendelkezésedre állnak, ha beleszeretsz egy zártkerti ingatlanba, de az önerőd nem fedezi a vételárat. Ha 5 éven belül gyermeket szeretnél a házastársaddal, felvehetitek a maximum 11 milliós szabad felhasználású Babaváró hitelt, amely már egy gyermek születése után is kamatmentessé válik. Emellett érdemes a szabad felhasználású jelzáloghitelek és a személyi hitelek piacán is körbenézni, ezek ugyanis szintén szabadon felhasználhatóak. Ugyanakkor előbbinél lényeges, hogy szükség van ingatlanfedezetre, és a lakáshiteleknél kicsit magasabb kamattal nyújtják a bankok. A személyi kölcsönt nagyon rövid átfutási idővel és önerő nélkül is felveheted, akár 15 millió forint összegben is, azonban a futamideje általában maximálisan 8 év, ellentétben a jelzáloghitelek akár 20-30 éves futamidejével.
Gyakorlati Tanácsok és Fontos Megfontolások
A zártkertekkel sokan akkor találkoznak először, amikor ilyen területen kívánnak nyaralót vagy lakóházat vásárolni vagy építeni. Fontos, hogy mindig naprakész legyen ezen jogszabályok változásaival kapcsolatban. Az adásvételben közreműködő ügyvéd ebben természetesen nagy segítség lehet. Ha már megvettük a területet, akkor a zártkert területén történő építkezés előtt javasolt konzultálni legalább a helyi főépítésszel.
Jogtiszta zártkertek, megvehető bérlakások?
Amikor egy zártkerti ingatlan beépíthetőségét vizsgáljuk, a következőket érdemes ellenőrizni:
- Önkormányzati Rendeletek Tára (HÉSZ): Itt ellenőrizheti, melyek az aktuális építési szabályok az adott településen.
- Szabályozási terv: Meg kell keresni a település hivatalos honlapján vagy a rendelettárban.
- Legnagyobb beépítettség: A tulajdoni lapon szereplő telekméret meghatározott százaléka.
- Legnagyobb épületmagasság.
- Beépítési mód: Például szabadon álló.
- Természetvédelmi védettség: (pl. NATURA 2000) fennállása.
- Elővásárlási jog, építési tilalom, korlátozás: A helyi építési szabályzat vagy más jogszabály előírhat ilyet.
- Legkisebb telekterület: Telekalakítás esetén.
Többször előfordult már a praxisban, hogy a mobilházas zártkertet eladó arról a szabályozási környezetről adott tájékoztatást a vevőnek, ami akkor volt érvényben, amikor még ő vásárolt. Minden vevőnek elemi érdeke, hogy mindig naprakész legyen ezen jogszabályok változásaival kapcsolatban.
Önmagában az, hogy egy zártkerti ingatlan „művelés alól kivett” státuszt kap, még nem jelenti automatikusan azt, hogy beépíthető is lesz. Ahhoz, hogy egy zártkerti ingatlan ténylegesen beépíthető legyen, szükséges az építési szabályok alapos vizsgálata. A művelés alól kivett zártkert beépíthetősége így már biztosított? A válasz röviden nem. A kivett státusz igénylése nem mentesíti a tulajdonost a zártkerti ingatlanon fennálló építmény ingatlan-nyilvántartási feltüntetéséhez szükséges más hatósági engedélyek beszerzésének kötelezettsége alól.
A zártkert művelés alóli kivonása a jövőben nem minősül majd a termőföld más célú hasznosításának, így földvédelmi járulékot sem kell majd fizetni. Ez a jogszabály-módosítás végre jogi elismerést ad annak a ténynek, hogy a zártkerti ingatlanok jelentős része ma már nem mezőgazdasági funkciót tölt be, hanem például mobilházas nyaralóként szolgálja a tulajdonosa pihenését. Az új szabályozás a tulajdonosok számára valódi mozgásteret biztosít, miközben fenntartja az önkormányzatok szerepét a helyi szabályozásban. Az eljárás részletszabályai még a Kormány rendeletében jelennek majd meg - ezek ismerete után érdemes a gyakorlati lépésekbe belevágni. Ez a változás egyszerűbb, kiszámíthatóbb ügyintézést tesz lehetővé, önkormányzati kontrollt biztosít, és fejlesztési lehetőségeket nyit meg azok előtt, akik zártkerti ingatlant fejlesztenének lakó-, üdülő- vagy egyéb nem mezőgazdasági célra.
Az olyan zártkerti ingatlan értékesítése, amelynek van aranykorona értéke és szántó, gyep, kert, gyümölcsös stb. művelési ágban van nyilvántartva, továbbra is a Földforgalmi törvény szigorú szabályai alá esik, ami megnehezíti és meghosszabbítja az adásvételi folyamatot. A kivett zártkerteket ez nem érinti, mivel a Földforgalmi tv. szerint az elővásárlási jog csak a "termőföldnek minősülő ingatlanokra" vonatkozik. Ha egy zártkerti ingatlan művelésből kivont, azaz „kivett” jogi jellegűvé válik az ingatlan-nyilvántartásban, már nem számít termőföldnek, így a Földforgalmi törvény hatálya alól kikerül. Egy zártkerti művelés alól kivett zártkerti telek értéke jellemzően magasabb, mint ha termőföld maradna. A kivett telek beépíthetőségi feltétele is kedvezőbb lehet, és a piaci értéke jelentősen meghaladhatja az ugyanott fekvő, de művelés alattiként nyilvántartott ingatlanét.
tags: #muvelesbol #kivont #gyumolcsos #beepithetosege