A jelzáloghitel felvétele egy jelentős pénzügyi döntés, amely hosszú távú elkötelezettséget jelent. Akár új otthon vásárlásáról, meglévő ingatlan felújításáról, bővítéséről, vagy korábbi hitelek kiváltásáról van szó, a saját ingatlan fedezetként való felhasználása komoly lépés. Ez az útmutató részletesen bemutatja a jelzáloghitel igénylésének folyamatát, a kapcsolódó jogi és pénzügyi tudnivalókat, különös tekintettel a házaspárokra és az egyéni hitelfelvételre.
A jelzáloghitel lényege és típusai
A jelzáloghitel egy hosszú távú, akár 15-20 évre is szóló pénzügyi kötelezettség, melynek során a hitelfelvevő jellemzően saját ingatlanát használja fedezetként arra, hogy hozzájusson a számára szükséges kölcsön összegéhez. Tulajdonképpen egy gyűjtőfogalom. Lakáshitelnek nevezünk minden olyan jelzáloghitel konstrukciót, amely új lakóingatlan építésére, új vagy használt lakóingatlan vásárlására, ezeknek a bővítésére, a korszerűsítésére vagy felújítására használható fel. Ezeken a célokon kívül előfordulhat, hogy lakáscélú hitel kiváltására is használják ezt a hitelformát.
A felvehető kölcsön összege bankonként és az egyedi hitelbírálat eredményétől függően változhat, de általánosságban 3 000 000 - 50 000 000 Ft közötti összegre lehet számítani. A választható futamidő jellemzően 6 és 25 év között mozog. Fontos tudni, hogy a kamatstop rendeletek szerint egyes jelzáloghitelek esetén a kamatlábat a 2021-es értékek szerint kell megállapítani.
Ki lehet hiteligénylő? Személyi feltételek
Lakáshitel igénylése során számos szempontnak kell megfelelni mind személyi, mind anyagi szempontból. Az általános igénylőre vonatkozó elvárások közül az a legalapvetőbb, hogy az igénylés időpontjában a személynek a 18. életévét be kell töltenie, valamint cselekvőképessége semmiképpen nem lehet korlátozott vagy kizárt. Sokkal egyszerűbben megfogalmazva minden cselekvőképes, nagykorú személy lehet hiteligénylő. Szintén életkori személyi feltétel, hogy a futamidő lejártakor 70 évnél (egyes bankoknál 75 évnél) nem lehet idősebb az igénylő.
Házastársak és az adóstársi szerep
Házasságkötésnél a felek több szinten összekötik az életüket, ennek eredményeként a pénzügyek terén is jobban egymásra lesznek utalva, mint a házasságkötés előtt. Ez a hiteligénylésnél is fontos szempont, hiszen házaspárként már a kölcsön is közös teherként jelenik meg. A házaspárok rendszerint közösen vágnak bele a hiteligénylésbe, különösen ha egy közösen megvásárolt vagyontárgyhoz vagy ingatlanhoz van szükségük a pénzre. A hitelintézeteknél is az az általános folyamat, hogy az élettárs vagy a házastárs legyen bevonva a hitelszerződésbe adóstársként. A lakáshitel felvétele - jelentős összegű kölcsön esetén különösen - komoly és hosszú távú elköteleződést jelent a bank felé. Éppen ezért mind az adós, mind a bank érdekeinek védelmében létezik a jövedelemarányos törlesztő-részlet mutató (JTM) limitje: ez azt korlátozza, hogy a hitelfelvevők milyen mértékben adósodhatnak el a jövedelmükhöz képest. Az együttes igénylés legnagyobb előnye, hogy mindkét fél jövedelme figyelembe vehető a hitelbírálat során. Ezenfelül kamatkedvezményhez is nagyobb eséllyel juthatunk. Fontos tudni, hogy adóson és az adóstárson ugyanakkora felelősség van, vagyis a bank mindkettőjüktől követelheti a teljes tartozás megfizetését.
Vagyonközösség és annak jelentősége
A családjogi törvény értelmében a házasságkötéssel ún. „vagyonközösség” jön létre a felek között. A közös vagyonba minden vagyontárgy beletartozik, melyet a házastársak külön-külön vagy együttesen a kapcsolat ideje alatt szereztek. Mivel egy ingatlanvásárlás hatással van a közös vagyon alakulására, ezért a házastársak/élettársak alapesetben kötelező jelleggel adóstársakká válnak egy jelzáloghitel felvételekor. Alapesetben egy házaspár vagyonközösségben él, az ezen időszak alatt megszerzett, vásárolt vagyontárgyak közös tulajdonnak tekinthetők. Továbbá az életvitelszerűen közösen használt tárgyak 5 év alatt közös vagyonná válnak függetlenül attól, hogy eredetileg az a pár egyik tagjáé volt. A vagyonközösség egy hitelfelvétel szempontjából is fontos lehet: hiába van például hiteligényléskor kizárólag a férj tulajdonában a fedezetül felajánlott lakás, egy válás esetén könnyen szerezhet a feleség is tulajdonjogot.
Lehetőség van-e egyedüli jelzáloghitel igénylésére házasként?
Előfordulhat azonban olyan szituáció, amikor azt szeretnék, hogy a kölcsön ne közös teherként jelenjen meg: mit tehet a házaspár, ha külön, egymás bevonása nélkül szeretnének hitelt igényelni? Házasként van lehetőség arra, hogy az egyik, vagy akár mindkét fél egyedüli adósként igényeljen kölcsönt, de csak abban az esetben, ha erről korábban mindketten nyilatkoztak.
Házassági vagyonjogi szerződés
Ehhez egy úgynevezett házassági vagyonjogi szerződésre van szükség, amit röviden házassági szerződésként ismerhetünk. A pár a házasságkötés előtt és után is megkötheti a házassági szerződést - a lényeg az, hogy a nyilatkozat megfeleljen a formai követelményeknek. A házassági szerződés megkötésével a felek kialakítják a saját vagyonjogi rendszerüket, mely a házasság anyagi körülményeit határozzák meg. A házassági vagyonjogi szerződés lehetőséget biztosít arra, hogy egyedül, a házastárs bevonása nélkül igényelhessen valaki hitelt. Fontos, hogy a dokumentum ügyvéd, vagy közjegyző előtt készüljön, jellemzően a vagyonközösség megszüntetését a pénzintézetek nem fogadják el magánokirati formában. Mindkét érintett félnek alá kell írnia a dokumentumot, vagyis a vagyonfelosztásnak közös megegyezésen kell alapulnia.
Egyéb esetek, amikor a házastárs kihagyható
- Házasság előtt szerzett ingatlan: Ha a házasság előtt már a birtokunkban volt az ingatlan, akkor az nem fogja a család közös vagyonát képezni. Ezt a lakást természetesen felajánlhatjuk egy jelzáloghitel mögé fedezetként. Sőt egyes bankok ebben a helyzetben nem várják el, hogy a házastársunk is bekerüljön a hitelügyletbe. Fontos kihangsúlyozni, hogy ez a lehetőség szabad felhasználású jelzáloghitelnél lehet működőképes, illetve lakáshitelnél csak abban az esetben, ha a megvásárolni kívánt ingatlan nem lenne a hitel fedezete.
- Ajándékozással, örökléssel szerzett ingatlanok: Az ajándékozással, örökléssel szerzett lakások sem képezik automatikusan a közös vagyon részét - függetlenül attól, hogy az esküvő előtt vagy után jutottunk az ingatlanhoz -, emiatt a házastárs kihagyása mellett is lehet jelzáloghitelt felvenni a kérdéses ingatlan fedezete mellett.
- Nem saját tulajdonú ingatlan fedezetként: A legtöbb pénzintézet elfogad jelzáloghitel fedezeteként olyan lakást is, ami nincs a tulajdonunkban. Például a szüleink házára is kérhetünk kölcsönt.
- Vagyonközösség megszüntetése: Ha lakást szeretnénk venni hitelből - kinézett lakás lenne a fedezet -, de a házastárs nem szeretne részt venni a hitelügyletben, akkor rendelkezhetünk a vagyonközösség megszüntetéséről is a párunkkal. Fontos, hogy hiteligénylés szempontjából nem szükséges a vagyont teljeskörűen felosztani egymás között. A fedezeti ingatlan alap adatai is szükségesek. Fontos kikötés továbbá, hogy az ingatlannak csak én - mint a hitel igénylője - lehetek a tulajdonosa és ezt elfogadja a párom is. Ez a lehetőség működőképes piaci lakásvásárlási hitelnél, ugyanakkor támogatott CSOK-hitel, családi otthonteremtési kedvezmény felvételekor már nem elfogadható.
Házassági szerződés – Vigyázat, ellene szólunk!
Amikor a házastárs kihagyása bonyolult
Nem minden bank fogadja el a fent felsorolt valamennyi megoldást a házastárs kihagyására. A bankok érthető módon be szeretnék vonni házas-, élettársunkat a hitelügyletbe. Az egyik leggyakoribb ok a válás. Sok esetben ráadásul a házasság megszűntetésekor már van egy közös ingatlan. Márpedig sok esetben a kölcsön igénylését még a válás kimondása előtt be kellene nyújtanunk a bankhoz. Azt pedig természetesen nem szeretnénk, hogy a házastársunk is bekerüljön a hitelügyletbe. Erre a problémára jelenthet megoldást az, ha egy vagyonközösség megszüntető nyilatkozatot csatolunk a hitelkérelem mellé. A Bankmonitor szakértői azt javasolják, hogy csak azért ne tegyen vagyonmegosztó nyilatkozatot egy pár, hogy a kölcsönt az egyik fél önállóan meg tudja igényelni. Például a másik fél saját hiteleinek törlesztőrészletei, vagy negatív KHR státusza meggátolná a kölcsön igénylését.
A Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR) szerepe
Házassági szerződéstől függetlenül előfordulhat olyan eset, amikor a bank nem hagyja jóvá a hiteligénylést. Ez általában akkor történik meg, ha az igénylőnek lejárt tartozása van, és emiatt felkerült a Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR) negatív adóslistájára. Az egyik leggyakoribb ok, ami miatt a pár egyik tagja mégis egyedül szeretne lakáshitelhez jutni, az szokott lenni, hogy a másik tag negatív státusszal szerepel a KHR-listán. Ez azt jelenti, hogy van olyan tartozása, amelyet nem törlesztett kellő megbízhatósággal a bank felé, és ekkor a bankok nem hajlandók újabb hitelt folyósítani a számára. Ilyen helyzetekre nyújthat megoldást az ún. „vagyonjogi megállapodás”, melyet a pár tagjai kötnek egymással. Bár egy ilyen szerződés sok esetben jó megoldást jelenthet, mégis előfordul, hogy ez sem segít a helyzeten. Például hiába köttetik ilyen megállapodás, mert a legtöbb bank ettől függetlenül ellenőrzi a hitelben nem szereplő felet is, és ha ő negatív KHR-es, akkor elutasítják a kérelmet.
Jelzáloghitel igénylésének lépései
Mutatjuk, hogy az előkészületektől kezdve a dokumentáció beküldésén át egészen a folyósításig milyen lépéseken át juthatsz el, ha jelzáloghitel igénylés előtt állsz.
1. Előzetes tájékozódás és kalkuláció
Spórolj időt és pénzt! Bankfüggetlen szakértőnk ingyen segít megtalálni a számodra legkedvezőbb hitelajánlatokat. Ahhoz, hogy az ajánlatokat a saját paramétereid szerint pillanatok alatt össze tudd hasonlítani, használj egyszerűen online kalkulátort.
2. Előzetes hitelbírálat
A hitellehetőségek kellő megismerése és átgondolása után javasoljuk az előzetes hitelbírálat elvégzését. Pozitív előbírálatot követően jutsz a hiteligénylés következő lépéséhez, ami nem más, mint a hitelkérelmi dokumentáció összeállítása.
3. Dokumentáció összeállítása
A hiteligénylés benyújtásához minden banknak van egy úgynevezett „Benyújtandó dokumentumok listája” nyomtatványa, ami alapján be tudod szerezni a szükséges igazolásokat, iratokat. Ezek jellemzően jövedelemigazolások, személyes okmányok, ingatlanra vonatkozó dokumentumok.
4. Értékbecslés
Jelzáloghitel igénylése során minden esetben a bank felértékelteti a fedezetül felajánlott ingatlant. Az értékbecslés díja bankonként némileg eltérő, de jellemzően 40-50 ezer forint körüli összeg. A pénzintézet rendszerint átvállalja vagy folyósítást követően utólag visszatéríti a számládra ezt a díjat. A helyszíni szemlét követően a banki értékbecslő elkészíti a szakvéleményt, melyben megállapításra kerül az ingatlan forgalmi és hitelbiztosítéki értéke.
5. Hitelbírálat
A hitelbírálat során a bank a benyújtott jövedelemigazolások alapján elvégzi a jövedelemvizsgálatot. Ezt követően az értékbecslés és a jövedelemvizsgálat együttes eredményét figyelembe véve dönt arról, hogy jóváhagyható-e a hitelkérelem. A felvehető hitelösszegnek korlátot szabhat a JTM (Jövedelemarányos Törlesztő-részlet Mutató) szabálynak való megfelelés. A kötelező jövedelemvizsgálat során a pénzintézeteknek ugyanis azt is vizsgálniuk kell, hogy az igénylők összes igazolt nettó jövedelmének meghatározott százalékába belefér-e a felvenni kívánt és a már meglévő hitel együttes törlesztőrészlete.
6. Szerződéskötés és közjegyzői okiratba foglalás
A hitelkérelem pozitív bírálatát követően a banki ügyintéző időpontot egyeztet veled a szerződés aláírására, valamint a szerződés közjegyzői okiratba foglalására. A kölcsönszerződés aláírását megelőzően a banknak legalább 3 napot biztosítania kell arra, hogy megismerhesd a szerződés tartalmát. Az ingatlanhitel igénybevételéhez lakásbiztosítási szerződés megkötése vagy megléte szükséges a fedezetül felajánlott ingatlanra. A kölcsön fedezete ingatlanra bejegyzett jelzálogjog.
7. Folyósítási feltételek teljesítése
Az aláírt kölcsönszerződés tartalmaz minden folyósítási feltételt, melyeket teljesítened kell. Folyósítási feltétel a közjegyzői okiratba foglalt kölcsönszerződés, a fedezetül bevont ingatlanra kötött vagyonbiztosítás és annak a bank javára történő engedményeztetése, valamint a bank jelzálogjogának feltüntetése a tulajdoni lap széljegyén. Lakásvásárlási ügyleteknél további feltétel lehet az önerő maradéktalan megfizetésének igazolása és a letéti igazolás benyújtása is.
8. Folyósítás
A folyósítási feltételek teljesítését követően a bank a kölcsön összegét a nála vezetett bankszámládra folyósítja.
További jelzáloghitel felvétele már terhelt ingatlanra
Tisztázunk néhány kérdést, ami akkor merülhet fel, ha jelzáloggal terhelt ingatlanra szeretnénk további jelzáloghitelt felvenni. Például, hogy mekkora további összeg vehető fel, meghatározó-e a korábban felvett kölcsön összege, törlesztőrészlete, kell-e a zálogjogosult hozzájárulása a további hitelfelvételhez, s milyen feltételei vannak az újabb hiteligénylésnek.
A zálogjogosult szerepe
Ugyanazon ingatlanra történő további jelzáloghitel felvétele kapcsán először is azt kell tisztázni, hogy ki a zálogjogosult. Önkormányzati, munkáltatói kölcsön esetén jellemzően nincsen akadálya a további hitelfelvételnek egyik banknál sem. Amennyiben az önkormányzat vagy munkáltató javára nemcsak jelzálogjog, hanem elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyzésre került, akkor további banki jelzálogjog bejegyzéséhez az ő hozzájárulásukat kell kérni. Amennyiben banki hitel terheli az ingatlant, akkor további jelzáloghitelt annál a pénzintézetnél tudsz felvenni, amelyiknél a meglévő kölcsönt is igénybe vetted.
A felvehető összeg korlátai
Azt, hogy mekkora összegű további jelzáloghitel vehető fel egy ingatlanra a törvény is szabályozza, de a bankok szigorúbb határt is húzhatnak. Törvényi szabályozás szerint tehát egy ingatlan forgalmi értékének maximum 80%-a vehető fel hitelként alapesetben forint alapú finanszírozás esetén. Mivel azonban a banki belső szabályok a mérvadóak, ezért ezt a 80%-os maximumot ne vedd alapértelmezettnek.A további hitelfelvételnek az ingatlanfedezetre vonatkozó szabály mellett alapfeltétele a jövedelmed. Vagyis a felvehető hitelösszegnek korlátot szabhat a JTM szabálynak való megfelelés. A kötelező jövedelemvizsgálat során a pénzintézeteknek ugyanis azt is vizsgálniuk kell, hogy az igénylők összes igazolt nettó jövedelmének meghatározott százalékába belefér-e a felvenni kívánt és a már meglévő hitel együttes törlesztőrészlete.
Hitelkiváltás lehetősége
Amennyiben tehát a meglévő jelzáloghitel mellett merül fel további hiteligény, elsőként azt célszerű megvizsgálni, hogy az újabb jelzáloghitel felvételével egyúttal érdemes-e a meglévő hitelt is kiváltani. A kedvezőbb kamatkörnyezetben felvett hitel jelentős megtakarítást jelenthet számodra hosszú távon.
Családtámogatási konstrukciók és jelzáloghitelek
Fontos, hogy számos családtámogatási konstrukciót a párok csak együtt igényelhetnek. Ezek közé tartozik a babaváró hitel, melynek feltétele az is, hogy az igénylők házasságban éljenek egymással. A CSOK támogatás és a CSOK-hitel mind házaspárok, mind élettársak számára elérhetők, de itt is csak együttes igénylés lehetséges, ráadásul további feltétel, hogy mindkét fél tulajdonos legyen a „csokos” ingatlanban. Érdemes megemlítenünk, hogy a közös igénylés csak abban az esetben kötelező, ha a felek papíron együtt élnek.
tags: #sajat #hazra #jelzalogot #lehet #tenni