A termőföldek és a gyümölcsösök piaca napjainkban kiemelt figyelmet élvez, legyen szó befektetési célú vásárlásról vagy hosszú távú gazdálkodásról. Az ingatlanok tulajdonjogát elbirtoklás útján is meg lehet szerezni. Ez alól nem kivétel a termőföldnek minősülő ingatlan sem. Azonban a termőföld sajátos jogi helyzetére tekintettel érdemes tisztában lenni a termőföld elbirtoklásának speciális szabályaival is. A mezőgazdasági és erdőgazdasági hasznosítású föld tulajdonjogának megszerzésére speciális szabályok vonatkoznak, amelyek megértése elengedhetetlen a sikeres tulajdonszerzéshez.
A termőföld fogalma és jogi minősítése
A legkönnyebben az ingatlan tulajdoni lapja alapján lehet megállapítani, hogy a földterület mező- vagy erdőgazdasági hasznosítású földnek minősül-e. E kategóriába tartoznak azok a földek, amelyeket az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban tartanak nyilván. Az ingatlan fekvése nem befolyásolja ezt a minősítést, tehát például mezőgazdasági hasznosítású föld lehet belterületi fekvésű vagy zártkert is. Főszabály szerint a tanyaként nyilvántartott ingatlan is mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek számít. Termőföldnek azt a földterületet nevezzük, amely külterületen fekszik, és amelyet az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep, nádas és erdő művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván.
Az elbirtoklás speciális szabályai termőföldeknél
A Polgári Törvénykönyv szerint elbirtoklással akkor szerezhető meg az ingatlan tulajdona, ha valaki az ingatlant 15 éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja. Ezen általános szabály a mezőgazdasági és erdőgazdasági hasznosítású földek, így a termőföld elbirtoklására is érvényes. Azonban e földek elbirtoklásához nem elég az elbirtoklás általános feltételeinek megfelelni, hanem teljesíteni kell a vonatkozó törvényi rendelkezésekben foglalt további előírásokat is.
A termőföld tulajdonjogát elbirtoklás útján olyan személy szerezheti meg, aki a törvényi előírások alapján jogosult a földtulajdon megszerzésére. Ezt nevezzük szerzési képességnek. Az általános szabály szerint a föld tulajdonjogát belföldi természetes személy (ember) és tagállami állampolgár szerezheti meg. Tagállami állampolgár a magyar vagy Európai Unió más tagállamának állampolgára, illetve az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes állam állampolgára, valamint a nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső állam állampolgára. A Földforgalmi törvény számos csoportot kizár a földtulajdon szerzéséből. Így például föld tulajdonjogát nem szerezheti meg külföldi személy. Külföldinek minősül, aki nem tagállami állampolgár. Szintén nem szerezheti meg a föld tulajdonjogát jogi személy (pl. cég, egyesület). Ez alól vannak kivételek, például az egyházak vagy a közalapítványok esetén.
Főszabály szerint a belföldi természetes személy (ember) és tagállami állampolgár csak akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt. Kivétel ez alól, ha a tulajdonjogot átruházó személy közeli hozzátartozója. Ennél nagyobb földterülettel csak a földművesnek minősülő személy bírhat. Amennyiben valaki elbirtoklással kívánja megszerezni a termőföld tulajdonjogát, nem szerepelhet a földszerzésből kizárt személyek között. Így például hiába felel meg az elbirtokló a 15 éven keresztül való szakadatlan sajátként birtoklás feltételének, ha az elbirtokolni kívánt földterülettel a birtokában lévő földek összterülete meghaladná az 1 hektárt, és nem minősül földművesnek.
Eljárási rend és osztatlan közös tulajdon
A termőföld elbirtoklása esetén nem érvényesülnek az elővásárlási jog előírásai. Nem kell megkeresni a helyi földbizottságot az állásfoglalásának beszerzése céljából sem. Akár peres úton, akár a tulajdonos általi elismerés (megállapodás) útján kívánja valaki elbirtoklással megszerezni a föld tulajdonjogát, köteles megkeresni a mezőgazdasági igazgatási szervet (a föld fekvése szerint illetékes kormányhivatalt). A mezőgazdasági igazgatási szerv vizsgálja a szerzési képesség fennállását, az elbirtoklás feltételeinek fennállását. Vizsgálja azt is, hogy az elbirtoklás nem eredményezi-e tulajdonszerzési korlátozás megsértését vagy megkerülését. Vizsgálja továbbá, hogy az elbirtoklást nem a tulajdonos, illetve a szerző fél, vagy mindkét fél erre irányuló szándékolt magatartása idézte-e elő. Peres eljárás esetén a kormányhivatal a feltételek fennállásától hatósági igazolást állít ki, amelyet a keresetlevélhez mellékelni kell. Amennyiben a tulajdonos elismerése alapján történik az elbirtoklás, akkor az elbirtoklás feltételeinek fennállása esetén a kormányhivatal a tulajdonszerzést jóváhagyja.
Egy 2023-as törvénymódosítást követően osztatlan közös tulajdonban álló föld az ingatlan egészét ki nem tevő tulajdoni hányada csak jogcímes elbirtoklás útján birtokolható el. Tehát például egy szántó 1/2 tulajdoni illetősége csak akkor birtokolható el, ha az adott tulajdoni illetőségre a tulajdonos és az elbirtokló korábban írásban adásvételi szerződést kötöttek, az elbirtokló a vételárat megfizette, de a szerződés alaki hiányosságok miatt (pl. ügyvédi ellenjegyzés hiánya) nem alkalmas a földhivatali bejegyzésre. Ebben az esetben 15 év helyett 5 év szakadatlan sajátként birtoklás elegendő az elbirtokláshoz. Amennyiben valaki osztatlan közös tulajdonban álló föld egészét vagy annak egy részét kívánja a tulajdonos elismerése alapján (tehát peren kívül) elbirtokolni, akkor az elbirtoklásának csak akkor van helye, ha az elbirtoklást az ingatlan valamennyi tulajdonosa elismeri.
A Tisza-menti régió agráradottságai
A Tisza-menti területek mezőgazdasági adottságai évszázadok óta meghatározzák a régió gazdasági életét. A kanyargó Tisza Heves vármegye földjét 28.9 kilométeren mossa. Igaz hogy a megyét ketté szeli és sok éven át sok termését pusztította el, de mindannyiszor búsásan megjavította lerakott iszapjával. Ma már a mentesített területen viruló gazdasági életet és gazdasági kultúrát találni. E terület Füzesabony, Besenyő, Heves határain túl keletre a Tiszáig és azontúl Hajdu és Borsod vármegyék határáig terül el. Községei a Tiszán innen Poroszló, Szond, Kömlő, Tiszanána, Átány, Heves, Hevesvezekény, Tarnaszentmiklós, Pély, Kisköre, míg a Tiszán túl: Tiszafüred, Örvény, Tiszaszőlős, Tiszaigar, Tiszaörs, Nagyiván.
Talaja a Tiszán inneni résznek kötött barna humuszos, alul nehéz, agyagos talaj; túl a Tiszán homokos, a lapályosabb rész öntvény-talaj. Mindkét helyen néhol szíkes területekkel. Poroszló és Tiszafüred között folyik a Tisza és mellette terül el a nagy ártér, nagy füzeseivel, melyek már csaknem nagy erdőket alkotnak. Termelési ágak a nehezebb talajokban búza, árpa, zab, dohány, kukoricza, burgonya, repcze, míg a homokos részeken a rozsot termelik a búza helyett. Czukorrépát szintén nagy területeken termelnek és a hatvani czukorgyár dolgozza fel. A hozam, tekintve a talajt, igen jó, úgy hogy magyar holdakon az átlag 8 q buzatermés nem megy ritkaságszámba. Éppen így a többi terményeknél is a legjobb termést adja, a mit a magyar föld adhat. A dohánytermelés szintén általános. A szamosháti és kapadohányt termelik, melyekből az előbbi 10-12 q-t ad kat. holdja, melyért 32-42 korona árt érnek el a gazdák. A kapadohány szintén ad 16 q-t is, melyért 40-52 korona árt fizetnek. A dohánybeváltás Jász-Nagykún-Szolnok vármegye területén, Tiszaroffon történik.
A TISZA-kormány minisztereinek eskütétele
Termelés, állattenyésztés és táji sajátosságok
Az ártéri rétek adják a jó szénát és kedvező időben a sarjút; továbbá a mesterséges takarmányt a luczerna adja. Az ártéri terület csaknem mind a takarmánytermelést szolgálja, a szántható részeket pedig kapás növénynyel ültetik be. Tiszafüreden és Tiszaigaron nagy szőlő- és gyümölcstermelés van a homokos földeken. A kendertermelés nem iparszerű; csak házi szövésre termesztetik. A mezőgazdasági technika már fejlődésben van, és a gazdasági gépek a különben is jómódú kisgazdáknál feltalálhatók. A gazdálkodási rendszer a szabad gazdálkodás, melyet sokszor az időjárási viszonyok befolyásolnak, de tekintve a talaj jóságát, a szabad gazdálkodást még elbírja. A munkásviszonyok jók. A nép szorgalmas; kivándorlás alig van. A munkabérek általában nagyok és teljesen megfelelnek a mátraalji viszonyoknak. Éghajlata normális. A csapadék - tekintve a Tisza közelsége - megfelelő.
Állattenyésztés a vármegyében a legnagyobb, ami önként érthető, mert természetes rétek, legelők, nagy területeket alkotnak. A fajokat illetőleg a szarvasmarháknál a magyar faj a domináló, hiszen mindig hírnevesek voltak e vidék gúlyái. A vörös-tarka fajt is fel lehet már találni egyes gazdaságokban. Tisztán simmenthali faj a kassai püspökség tiszaörsi gazdaságában van, míg az eredeti magyar fajt, Graefl Jenő poroszlói, a szatmári püspökség, és Elek István gazdaságában tenyésztik. A kisgazdáknál szintén a magyar faj a tenyészirány. Lótenyésztés a félvér angol faj. Hírneves ménest tart fenn Graefl Jenő és a szatmári püspökség. Igen nemes lóanyag van különösen Tiszafüred, Tiszanána, Poroszló, Kömlő, Szond községekben. Sertés- és birka-tenyésztés általában a gazdaságokban található fel, és a jobbmódú kisgazdáknál. A baromfi-tenyésztést nagyban űzik, de különösen a liba-tenyésztést, úgy hogy nem ritkaság egy tanyán 2-300 darab. A halászat is nagy keresetforrást alkot, különösen Örvényben, ahol rendszeres halászatot űznek. A híres tiszai kecsege innen kerül a kereskedésbe, s a harcsa, ponty, süllő, kárász is. A halászat a nagy kerítő-hálókkal, a lapsoló hálóval, Bóné-hálóval és verse hálóval történik. A hajózás a Tiszán, Szolnok és Tokaj között fennáll.
Piaci trendek és földértékesítési szempontok
Az elmúlt időszakban egyaránt nőtt az érdeklődés a nagy, többhektáros területek iránt, de immár a zártkerti és a belterületen lévő gyümölcsöst sem nehéz értékesíteni. Az utóbbiakat, főként az ország nyugati felén, már a külföldiek is keresik. A piacon ma az 5−10 ezer négyzetméteres, korszerű, termőre fordult fákkal beültetett, öntözhető gyümölcsös a sláger. Egy ilyen birtokért hektáronként 2−2,3 millió forintot is elkérnek, de pár hete Dél-Zalában egy 3 hektáros terület 9 millió forintért kelt el, igaz, több kiszolgáló létesítmény is tartozott hozzá. Tegyük hozzá, csupán az öntöző rendszer kialakítása 400-500 ezer forintba kerül hektáronként. A korszerű zártkerti gyümölcsösök ára is emelkedett az elmúlt időszakban. Egy ezer négyzetméteres, kordonos művelésű területért 1,8−2 millió forintot kérnek, a Balaton közelében pedig legalább másfélszeres az ár.
A kínálat csak első ránézésre nagy, hiszen a piacon zömmel régi, gondozatlan, betegségektől sújtott ültetvények vannak. Hasonló a helyzet a belterületi gyümölcsösökkel is. Az egyik ingatlanközvetítő szerint telekáron rendszerint a kor követelményeinek nem megfelelő gyümölcsösöket árulják. A korszerű, gépekkel is művelhető ültetvények ára a telekár kétszerese. Az elmúlt hónapokban azon területek iránt is nőtt az érdeklődés, ahova gyümölcsös telepíthető. Egy megfelelő talajadottságokkal rendelkező birtokért hektáronként 800−900 ezer forintot kérnek például a dél-balatoni régióban. Egy hektár föld árát általánosságban nem lehet megmondani, hiszen számos tényező befolyásolja egy-egy földterület értékét. Az aranykorona érték lényegében „történelmi” mértékegység, több mint száz éve használt földminősítési értékszám. Kialakulásakor a föld jövedelmezőségét mutatta, amelyet ma már más tényezők, más arányban határoznak meg.
Amennyiben nem saját gazdálkodás céljára vásárol termőföldet, jó néhány paraméter megelőzi az aranykorona érték fontosságát. Ilyen például a terület nagysága, ára, természetbeni állapota, művelhetősége, vagy a támogathatósága. 10-15 hektár az az ésszerű, minimális birtokméret, amelytől érdemes termőföldet vásárolni. Hogy miért? Egy ekkora birtok már önmagában megállja a helyét, gazdaságosan művelhető, így haszonbérbe lehet adni. Jellemzően minél nagyobb egy birtok, annál jobb feltételekkel köthető rá haszonbérleti szerződés. Egy kizárólagos tulajdonban álló ingatlan jellemzően mindig értékesebb. A pénzintézetek is sokkal szívesebben hiteleznek kizárólagos tulajdonban álló ingatlanokat. A gazdálkodás jövedelmezőségét tekintve azonban sokkal fontosabb az, hogy mekkora a terület, mint az, hogy milyenek a tulajdonviszonyai. Azaz egy 2 hektáros kizárólagos tulajdonban lévő föld fajlagosan kevesebbet ér, mint egy 50 hektáros osztatlan közös tulajdonú ingatlan felének a birtoklása.
A termőföld tulajdon kezelése rendszeres figyelmet igényel. Ha Ön nem gazdálkodik, hanem haszonbérbe adja területét, akkor is nyomon kell követnie a megfelelő hasznosítását, természetbeni állapotát. A haszonbérleti díj összege sok tényezőtől függ, így például a terület méretétől, termőképességétől, a helyben kialakult áraktól, támogathatóságtól, művelési ágtól. A termőföld likviditása az ingatlanpiacon megszokott mértékű (sőt, jelenleg attól jobb). Az elvárt ártól, és a földterület paramétereitől függően átlagosan 3-6 hónap alatt értékesíthető egy terület. Tapasztalataink azt mutatják, hogy folyamatos kereslet van a termőföldekre. Ezzel szemben a kínálat egyre szűkül.
A mezőgazdasági területek minőségi és szerkezeti mutatói
Dr. IV. 4. adottságai valamelyest eltérőek aszerint, hogy mennyire alkalmasak mezőgazdasági hasznosításra, művelésre, s 193 ezer hektárt csak feltételesen tartunk művelhetőnek. Összességében 997 ezer hektáron elfogadható a kémhatás és a mészállapot. A halastónál pedig 0,2 százalékponttal magasabb értékkel találkozhatunk, a nádasnál az országos átlag (1,4, illetve 0,4%) körüli érték alakult ki. A Felső-Tiszavidéken a szántóarány az országos átlaghoz közelít, míg máshol ez az érték alacsonyabb. Erdősültség tekintetében a kistérségek Tiszához közeli településein 30% alatti arányok voltak tapasztalhatóak, míg más kistérségekben az értékek jelentősen elmaradnak az országos átlagtól.
A mezőgazdasági foglalkoztatottak aránya lényegesen magasabb, helyenként a kétszerese az országos átlagnak. A kiegyensúlyozott fejlődés érdekében a szereplők mindez ideig nem találtak adekvát válaszokat a vezetett településeken. Az állattenyésztést és az agrárturizmust jelölték meg a visszaeséssel szemben, a szinten tartást vélték valószínűbbnek a várható változások irányáról is. Meg kell határozni a térség mező- és erdőgazdaságában a struktúrák korszerűsítését, amely egyaránt kiterjedne a tájadottságokhoz igazodó ésszerű földhasználatra és termelési szerkezetre, valamint a helyi kereskedelem és szolgáltatások által történő hasznosításra. Ez a kapcsolatrendszer csak ezen az alapon képzelhető el.
A zónára (Tisza-menti területek és távolabbi hatásterületek) különítendő el a növénytermesztésben és az állattenyésztésben követendő irány. A szántóföldi növénytermelés diverzifikációja a termékfeldolgozás kiszélesítésével érhető el. A fejlesztés az egyik legköltségesebb és legnehezebb intézkedéscsoportnak tűnik. Ősi tájfajták genetikai állományát felhasználva kell telepíteni, különösen a gyümölcsösök lehetnek jelentősek, hiszen megfigyelhető a gyakorlat is olyan területeken, melyek egyébként másra nem alkalmasak.
tags: #elado #gyumolcsos #tisza