A mezőgazdasági földek, így a gyümölcsösök és a présházak értékesítése összetett jogi folyamat, amelyet számos jogszabály, különösen a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi törvény) szabályoz. Ezek a szabályok a mezőgazdaság kiemelkedő jelentőségére tekintettel fokozott védelmi rendszert építenek ki, és céljuk a termőföld megóvása, valamint a mezőgazdasági tevékenység fenntartása. Az alábbiakban részletesen bemutatjuk a gyümölcsös és présház eladásával kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat, a definícióktól kezdve a tulajdonszerzési korlátokig, figyelembe véve a legfrissebb jogszabályi változásokat is.
A mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld fogalma és a zártkerti ingatlanok speciális helyzete
A Földforgalmi törvény 5. § 17. pontja szerint mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva. Ide tartozik továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve. Ha a Földforgalmi törvény másként nem rendelkezik, a tanyára a földre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni. Amennyiben egy tanyának nem minősülő földrészleten belül a Földforgalmi törvény 5. § 17. pontjában meghatározott művelési ágban nyilvántartott alrészlet van, annak területnagyságától függetlenül - Földforgalmi törvény eltérő rendelkezése hiányában - a teljes földrészletre a Földforgalmi törvény rendelkezéseit kell alkalmazni.
A zártkerti ingatlanok egyedi kategóriát képviselnek, amelyek a szocializmus jogalkotásának vívmányai. Eredetileg a háztáji gazdaságok részeként szolgáltak, ahol munkaintenzív és mindennapi gondoskodást igénylő zöldségeket és gyümölcsöket termesztettek. Az ingatlan-nyilvántartásban korábban zártkertként szerepeltek, de ma már jellemzően valamely művelési ágban vannak nyilvántartva, például gyümölcsösként vagy szőlőként. Ez a jogi minősítés azt jelenti, hogy ezekre az ingatlanokra is a Földforgalmi törvény speciális, agrárjogi szabályozása vonatkozik, még akkor is, ha a valóságban már évtizedek óta nem folyik rajtuk mezőgazdasági tevékenység.
Az 1970-es évektől kezdődően a zártkertek funkcionális átalakuláson mentek keresztül, és sokan hétvégi telekként kezdték használni, kisebb házakat építve rajtuk. Bár ideálisabb esetben ezzel párhuzamosan folyt volna a mezőgazdasági művelés, gyakoribb volt, hogy a mezőgazdasági jelleg teljesen kikopott. Ez az ellentmondás, miszerint jogilag mezőgazdasági földnek minősültek, de a valós életviszonyok ezt nem tükrözték, jelentős problémákat okozott az értékesítés során.
A zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonása és annak jelentősége
A jogalkotó felismerte a zártkertek speciális helyzetét, és reagált a problémára azzal, hogy lehetővé tette a művelés alóli kivonás lehetőségét egy egyszerűsített eljárás keretében. A művelés alóli kivonás sikeres lefolytatása után az ingatlan már nem minősül mezőgazdasági földnek, hiszen az ingatlan-nyilvántartásban a művelési ágát „művelés alól kivett terület” megnevezéssé vezették át. Ezzel a lépéssel a zártkerti ingatlan értékesítését már nem a Földforgalmi törvény rendelkezései szerint kellett lefolytatni, ami korábban jelentős akadályokat gördített a földtulajdonosok elé, mivel bonyolult és hosszadalmas hatósági eljárást követelt meg egy olyan ingatlan tekintetében, amely valójában nem volt mezőgazdasági hasznosítású föld. Emellett a művelés alóli kivonás megszüntette a művelési kötelezettséget is.
Az egyszerűsített kivonás lehetősége 2015. május 2-án lépett hatályba az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 89/A. §-ának beiktatásával. Az eljárás részletes szabályait az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtási rendelete tartalmazta, amely 2015. november 30-án lépett hatályba. Ettől az időponttól egészen 2017. december 31-ig volt lehetősége a zártkerti ingatlanok földtulajdonosainak az egyszerűsített művelés alóli kivonás eljárására. Az eljárás ingyenes volt, és formanyomtatványon kellett benyújtani a járási földhivatalhoz. Az eredeti elképzelések szerint csupán 2016. december 31-ig kezdeményezhették volna az eljárást a tulajdonosok, de a fokozott érdeklődés miatt ezt további egy évvel meghosszabbították.
Sok tulajdonos azonban lemaradt erről a határidőről, és nem mindenki élt az egyszerűsített művelés alóli kivonással járó jogi és gazdasági előnyökkel, például a vételárban tapasztalható többszörös értéknövekedéssel, különösen ha az ingatlan olyan területen fekszik, ahol várható a belterületbe vonás.
Aki ma szeretné, hogy ne minősüljön mezőgazdasági földnek a zártkerti ingatlana, annak végleges más célú hasznosítás iránti engedélyt kell szereznie az ingatlanügyi hatóságtól. Az ingatlan mindaddig mezőgazdasági földként lesz nyilvántartva, amíg az engedélyező határozatban szereplő cél vagy beruházás meg nem valósul, és azt be nem jelentik a földhivatalnak, hogy az ingatlan művelési ágát átvezessék művelés alól kivett területre.
Földforgalmi törvény és az ingatlanvásárlás korlátai
A Földforgalmi törvény számos korlátozást és feltételt ír elő a föld tulajdonjogának megszerzésére vonatkozóan, amelyek a gyümölcsösökre és présházakra is érvényesek, amennyiben mezőgazdasági földként vannak nyilvántartva.
Kinek lehet eladni? - Tulajdonszerzésre jogosultak köre
A Földforgalmi törvény szigorúan szabályozza, hogy ki szerezhet tulajdonjogot mezőgazdasági földön. Belföldi természetes személy a magyar állampolgár, tagállami állampolgár az Európai Unió tagállamának állampolgára, az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes állam állampolgára, valamint a nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső állam állampolgára, ide nem értve a belföldi természetes személyt. Külföldi természetes személy a nem tagállami állampolgár, külföldi jogi személy pedig a nem tagállami székhelyű jogi személy, illetve jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet.
A föld tulajdonjogát főszabály szerint csak földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet szerezheti meg. A tagállami állampolgár is szerezheti meg. Az állam, valamint meghatározott jogi személy is megszerezheti a tulajdonjogot bizonyos esetekben és feltételekkel.A föld tulajdonjogát ajándékozás címén csak közeli hozzátartozó (házastárs, egyeneságbeli rokon, örökbefogadott, mostoha- és a nevelt gyermek, örökbefogadó-, mostoha- és nevelőszülő, testvér), bevett egyház, illetve annak belső egyházi jogi személye, önkormányzat és az állam javára lehet átruházni.
Használati kötelezettség és földszerzési maximum
A tulajdonszerzési jogosultság feltétele - ide nem értve a Földforgalmi törvény 10. § (3) bekezdésében, a 11. §-ban és a 17. §-ban foglalt eseteket -, hogy a szerző fél a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben vállalja, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének. Emellett vállalja, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig - a Földforgalmi törvény 13. b) megszűnését követő időre a Földforgalmi törvény 13. §-a szerint - nem idegeníti el és nem terheli meg.
A földműves, valamint a 10. §-ban meghatározott jogi személy - a haszonélvezetében lévő föld területnagyságának a beszámításával - 300 hektár mértékig szerezhet földet. Ez a földszerzési maximum.
Birtokmaximumok és kedvezményes szabályok
A földműves, valamint mezőgazdasági termelőszervezet - a (3) bekezdésben meghatározott esetek kivételével - a föld birtokát - a már birtokában lévő föld területnagyságának a beszámításával - legfeljebb 1200 hektár mértékig szerezheti meg. Ez az általános birtokmaximum.
Kedvezményes birtokmaximum érvényesül az állattartó telep üzemeltetője, a szántóföldi és kertészeti növényfajok vetőmagjának előállítója esetében. Számukra a birtokmaximum mértéke - a Földforgalmi törvény 16. § (2) bekezdésben meghatározottaktól eltérően - 1800 hektár területnagyság.
Elővásárlási jog és annak változásai
A földforgalom egyik legfontosabb eleme az elővásárlási jog rendszere. Ha a Földforgalmi törvény előírásai szerint mezőgazdasági földet kívánunk értékesíteni, a szerződést kifüggesztik, és a jogszabályban meghatározott személyek élhetnek elővásárlási jogukkal. Ezek a személyek általában a helyben lakó földművesek, szomszédos föld tulajdonosai, vagy fiatal földművesek. Helyben lakó az a természetes személy, akinek az életvitelszerű lakóhelye legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási területén az adásvételi, a csere, illetve a haszonbérleti szerződés tárgyát képező föld fekszik.
A legutóbbi jogszabály-módosítások szerint nem kell kifüggeszteni a szerződést, ha a 3 éve tulajdonostárs egy másik tulajdonostársát vásárolja ki és ezáltal csökken a tulajdonosok száma az ingatlanban. Fontos, hogy ha a szerződéskötést megelőző 3 évben telekalakítás történt, akkor erre nincs lehetőség. Korábban az elővásárlási jog gyakorlása nélküli „kivásárlásra” csak akkor volt lehetőség, ha ezáltal teljesen felszámolták az osztatlan közös tulajdont és egy tulajdonosa lett az egész földnek.Közel másfél éve van lehetőség az első 10 hektár földtulajdon kedvezményes megszerzésére úgy, hogy - bizonyos feltételek teljesülése esetén - nem kell kifüggeszteni az adásvételi szerződést. Itt történt egy pontosítás: ha egybefoglalt vételáron, vagyis több földrészletet vásárolnak, akkor a szerződésben szereplő valamennyi területnek meg kell felelnie az előírásoknak.
Az adásvételi folyamat és a hatósági jóváhagyás
Az agrárjogi meghatározottságú adásvétel - amennyiben a művelés alóli kivonás nem történt meg - bonyolultabb és hosszadalmasabb a polgári jogi adásvételnél. A mezőgazdasági igazgatási szerv a helyi földbizottsággal rövid úton konzultál, ha a kamarai állásfoglalás értékelése során, az abban foglaltaktól eltérő megállapításra jut. Ez az előírás egy, a közelmúltban született kúriai jogegységi határozat indokolta, ami tulajdonképpen arról szól, hogy amikor a Kamara nem támogató állásfoglalást bocsát ki és a Földforgalmi törvény 27. § (4) bekezdésében meghatározott feltételek fennállnak, a hatóság szélesebb körű vizsgálatot folytat.
Haszonbérletre vonatkozó szabályok
A haszonbérletre a Földforgalmi törvény rendelkezései mellett a Polgári Törvénykönyv (Ptk.), valamint a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló törvény (Fétv.) haszonbérletre vonatkozó szabályait is alkalmazni kell. A Földforgalmi törvény nem kell alkalmazni, ha a haszonbérlő öröklés jogcímén lépett a jogelődje helyébe.
A haszonbérleti szerződés legfeljebb 20 évre köthető meg.
Haszonbérfizetési kedvezmény
A haszonbérlőt arra az évre, amelyben a mezőgazdasági termelést érintő időjárási és más természeti kockázatok kezeléséről szóló törvényben foglaltak szerinti elemi káresemény vagy időjárási és más természeti jellegű elháríthatatlan külső ok (vis maior) miatt legalább 30%-os mértékű hozamcsökkenést szenved, és ezt az agrárkár-megállapító szerv igazolja, legfeljebb a hozamérték-csökkenéssel arányos haszonbér-mérséklés illeti meg arra a földre vonatkozóan, amelyen a hozamérték-csökkenés bekövetkezett. Eltérő megállapodás hiányában a kedvezmény csak azt a haszonbérlőt illeti meg, aki, illetve amely a haszonbérleti szerződés alapján legalább a helyben szokásos mértékű, de legalább a Nemzeti Földalapba tartozó földekre megkötött haszonbérleti szerződésekben meghatározott és a Nemzeti Földalap kezelésére kijelölt szerv honlapján közzétett, országosan egységesen alkalmazott összegű haszonbérleti díjat fizeti.
Amennyiben a szerződés alapján a haszonbérlő a haszonbért a Fétv. 50. § (1) bekezdése szerinti módon természetben teljesíti, akkor a haszonbérként nyújtott termék értékeként a földügyért felelős miniszter által vezetett minisztérium honlapján közzétett közleményben meghatározott referenciaárat, ennek hiányában a természetbeni szolgáltatás helyben kialakult piaci értékét kell figyelembe venni. A haszonbérlő a haszonbérfizetési kedvezmény igénybevételét és mértékét a mezőgazdasági termelést érintő időjárási és más természeti kockázatok kezeléséről szóló törvényben meghatározott, a hozamcsökkenéssel érintett földre vonatkozóan kiállított hatósági döntés kézhezvételét követő 8 napon belül, írásban köteles közölni a haszonbérbeadóval. Semmis az a megállapodás, amelyben a szerződő fél a kedvezmény igénybevétele miatt ki nem fizetett haszonbér pótlására vállal kötelezettséget.
Részesművelési szerződés
A részesművelési szerződés alapján a szerződő felek a tevékenységük kockázatát közösen viselik. Semmis az olyan megállapodás, amely valamely felet a veszteség, illetve a kár viselése alól mentesít vagy a nyereségben való részesedésből kizár. Ha a szerződő felek harmadik személlyel kötött szerződésük alapján a veszteség viselésének arányától eltérően kötelesek helytállni, a részesművelési szerződésben meghatározottak szerint el kell számolniuk egymással.
A részesművelési szerződés alapján a föld a szerződő felek közös használatába kerül, a részesművelők mindegyike jogosult a föld teljes területének - használati megosztás nélküli - használatára. Ha valamelyik fél nem teljesíti a részesművelési szerződésben vállalt feladatát, szolgáltatását, bármelyik fél követelheti tőle a szerződésszerű teljesítést. A teljesítésre való felhívás eredménytelensége esetén a felek bármelyike jogosult a mulasztó fél költségére pótolni az elmaradt szolgáltatást. A szerződő felek ezen jogát érvényesen nem lehet kizárni. Ha valamelyik fél olyan magatartást tanúsít, amely veszélyezteti a közös tevékenység sikerét vagy a szerződéses célt, bármelyik fél követelheti az ettől való tartózkodást. A részesművelési szerződésre a Földforgalmi törvénynek a haszonbérleti szerződésre vonatkozó szabályai az irányadók.
Földhasználati nyilvántartás
A földhasználati nyilvántartás az érintett föld használatával kapcsolatban bejegyzett adatokra vonatkozóan - a természetes személyazonosító és lakcím-azonosító adatok, valamint a gazdálkodó szervezetek esetében az azonosító adatok kivételével - közhiteles hatósági nyilvántartásnak minősül. Az ingatlanügyi hatóság az illetékességi területéhez tartozó földek - ide nem értve az erdő művelési ágban nyilvántartott földrészleteket - használatáról és a földhasználókról a közhiteles ingatlan-nyilvántartás adataira épülő, de attól elkülönülő, önálló nyilvántartást vezet. A földhasználó a használatot annak megkezdésétől számított 30 napon belül köteles az ingatlanügyi hatósághoz nyilvántartásba vétel céljából bejelenteni, kivéve, ha a földhasználati nyilvántartásba vételi eljárás a Fétv. 95/A. § (1) bekezdése szerint hivatalból indul meg.
Az állam visszavásárlási joga és az elidegenítési tilalom
Az államtól vásárolt, 10 hektár feletti földekre 20 évig visszavásárlási jogot jegyeznek be. Ez a jog elidegenítés, megterhelés vagy hitel nemfizetése esetén érvényesíthető - de vannak kivételek. Az állam visszavásárlási joga azt jelenti, hogy a 10 hektár fölötti parcellák értékesítése esetén visszavásárlási jog illeti meg az államot, a szerződés megkötésétől számított 20 éves időtartamra.
Az állam a következő esetekben élhet visszavásárlási jogával:
- Ha a vevő elidegeníti az ingatlant.
- Ha a vevő megterheli az ingatlant.
- Ha a vevő hitelből finanszírozta a földvásárlást, és a törlesztőrészletek nem kerülnek megfizetésre, és a bank felmondja a kölcsönszerződést.Más esetben viszont nincs lehetőség a visszavásárlásra. Fontos, hogy a 10 hektár ALATTI állami területeknél viszont nincs ilyen teher a földvásárlást követően.
Az állam visszavásárlási jogát elidegenítési és terhelési tilalom biztosítja. Az elidegenítési tilalom alól 3 kivétel van:
- Csere esetén: Szigorú garanciákkal: a cserével megszerzett földrészlet értékének legalább el kell érnie az elcserélt földrészletét, a vevő által cserével megszerzett ingatlanra pedig ugyanúgy bejegyzik az állam visszavásárlási jogát, valamint az elidegenítési és terhelési tilalmat. A csere esetén szükség van a Nemzeti Földalap (NFA) hozzájárulására is (hitel esetén a bank nyilatkozatára is).
- Ajándékozás esetén: Mentesülhetünk az elidegenítési tilalom alól akkor is, ha közeli hozzátartozónk javára ajándékozzuk el az államtól vásárolt földet - de természetesen a visszavásárlási jog és az elidegenítési tilalom továbbra is fennmarad az ingatlanon. Az ajándékozáshoz szintén szükség van az NFA hozzájárulására.
- Gazdaságátadás esetén: Nemrégiben egy újabb esetkörrel bővültek a mentesülési lehetőségek, mégpedig a gazdaságátadási szerződéssel. Aki tehát 10 hektár fölötti állami földet vásárolt korábban, hiába van bejegyezve a tulajdoni lapra az elidegenítési és terhelési tilalom, attól függetlenül az gazdaságátadási szerződéssel átadható lesz az átvevő részére. Ehhez pedig az NFA hozzájárulására sincs szükség, hiszen ez automatikusan következik a törvény erejéből. Természetesen a visszavásárlási jog továbbra is fennmarad az ingatlanon, és az átvevőt ugyanúgy kötelezi az elidegenítési és terhelési tilalom is.
A termőfölddel kapcsolatos jogszabályi változások
A 2020. év folyamán három olyan, a földügyeket érintő törvény született, amelyek befolyásolhatják azt, hogy a gazdálkodók hogyan tudják biztosítani a tevékenységük folytatásához szükséges termőföldet:
- a termelőszövetkezeti földhasználati jog alatt álló földrészletek tulajdonjogának rendezéséről és egyes földügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2020. évi XL. törvény;
- a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény;
- a családi gazdaságokról szóló 2020. évi CXXIII. törvény.
Termelőszövetkezeti földhasználati jogok rendezése
A 2020. évi XL. törvény alapján 2021. január 1-től az érintett földek állami tulajdonba kerültek. A törvény előkészítése során a MOSZ elérte, hogy e földeken átmenetileg fennmarad a korábbi jogosult földhasználati joga. Ha a földet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett szövetkezet vagy annak jogutódja maga használja, a használatot csak az NFK által a föld hasznosítására kötendő új szerződés hatálybalépésével, de legkésőbb 2022. december 31-ig köteles megszüntetni. Az állami tulajdonba kerülő földön létesített felépítmények vonatkozásában a beruházó (jogutódja) 2021. december 31-éig jelentheti be megtérítési igényét az NFK-nak. Az elszámolás kizárólag az építmény-, illetve agrotechnikai beruházások értékének megtérítésére terjed ki. A beruházót az NFK által meghatározott ellenérték megfizetése fejében 2022. december 31-éig megilleti az elővásárlási jog.
Aki a földforgalmi törvény szerinti tulajdonszerzési feltételeknek megfelel és az adott termelőszövetkezeti földhasználati jogállású földrészlet teljes területét részarány-tulajdonosként 2008. január 1-jétől szakadatlanul használja, 2021. december 31-ig vételi jogot gyakorolhat az adott földrészletre. A földek állami tulajdonba vétele okán azok, akik kiadatlan részarány-tulajdonnal rendelkeznek, aranykoronánként 50 000 Ft kártalanításra tarthatnak igényt.
Osztatlan közös tulajdon felszámolása
- január 1-jén hatályba lépett a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény (Foktftv.), ami újra teljes bizonytalanságba taszította a közös tulajdonban álló földek aktuális és jövőbeli használatát. A Foktftv. szerinti megosztás iránti eljárás az 547/2020. (XII. 2.) Korm. rendelet alapján a koronavírus-világjárvány második hulláma elleni védekezésről szóló 2020. évi CIX. törvény hatályba lépésével összefüggésben felfüggesztésre került. A területi minimum kétszeresét el nem érő földrészletek kisajátítására legkorábban 2023. január 1-jén kerülhet sor.
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének eredménye nem szünteti meg a megosztás alapjául szolgáló ingatlanra létrejött, és a megosztáskor fennálló földhasználati szerződésen alapuló földhasználatot. Az ingatlan adatainak az osztatlan közös tulajdon megszüntetése eredményeként bekövetkezett módosulása miatt a szerződő feleknek három hónapon belül gondoskodniuk kell a földhasználati szerződés módosításáról és az alapján a változásoknak a földhasználati nyilvántartásba, illetve az erdőgazdálkodói nyilvántartásba való bejelentéséről.
Családi gazdaságokról szóló törvény
A családi gazdaságokról szóló 2020. évi CXXIII. törvény (Csgtv.) célja a családi gazdaságok működésének támogatása. A MOSZ egyik sarkalatos birtokpolitikai követelése, hogy a társas vállalkozások földtulajdonnal rendelkező tagjai korlátozások és külön feltételek nélkül adhassák bérbe földjüket saját cégüknek. Jelenleg azonban a jogszabályok nem teszik ezt lehetővé feltétel nélkül.
A Családi Mezőgazdasági Társaság (CSMT) tagja az általa korábban kötött haszonbérleti szerződésekkel érintett földrészletek használati jogát a Földforgalmi törvény 42. § (2) ac) pontja alapján engedheti át a CSMT-nek. Az átengedés jogcíme csak alhaszonbérlet vagy szívességi földhasználat lehet. Mindkét jogcím esetében szükséges a bérbeadó hozzájárulása, aminek a hiánya az átengedés meghiúsulását eredményezi. Az alhaszonbérbe adás - figyelemmel a Fétv. 65. §-ára - nem minden földrészlet esetében oldható meg jogszerűen; továbbá nem eredményez volt haszonbérlői előhaszonbérleti jogot. A szívességi földhasználat címén való átengedés sem „teljes értékű”, hiszen a bérleti díjat a bérlő tagnak fizetnie kell, miközben ő ingyen engedte át a használati jogot; és a CSMT ebben az esetben sem minősül volt haszonbérlőnek.
A tulajdonában lévő föld használati jogát a CSMT-tag a Földforgalmi törvény 13. § (2) ac) pontja alapján engedheti át a CSMT-nek. Haszonbérlet esetében azonban a jogügylethez csak abban az esetben nem fűződik kifüggesztési kötelezettség és hatósági jóváhagyási eljárás, ha a bérbeadó CSMT-tag a cég legalább 25%-os tulajdonosa vagy az ilyen tulajdoni hányaddal rendelkező CSMT-tag közeli hozzátartozója. A 25%-nál kisebb cégtulajdonnal rendelkező CSMT-tagok, illetve a csupán hozzátartozói láncolati kapcsolatban álló CSMT-tagok földjei használati jogának az átengedésébe csak a szívességi földhasználat jogcímén átengedett földrészletek esetében nem szólhat bele az előhaszonbérletre jogosult, de a hatósági jóváhagyás kötelezettsége terheli ezt a jogügyletet is.
Építési szabályok és termőföldvédelem
Jelentős változások zajlanak az építési szabályok terén is. Az idei évben új építési törvény lépett hatályba (a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény), emellett megújulnak a rendeleti szintű előírások is. Idén októbertől hatályba lépett az új építésügyi hatósági eljárásrend is (281/2024. Korm. rend). 2025. január 1-jétől kell alkalmazni a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. Korm. rendeletet, amelynek TÉKA lesz a rövidítése. Jelentős változáson esett át a Kivitelezési kódex és a Szakmagyakorlási kódex is, de egyes új rendelkezéseket - például a kötelező kivitelezői és tervezői felelősségbiztosítást - csak 2025 januárjától kell alkalmazni.
Az új szabályozás egyik legnagyobb erénye, hogy megakadályozza a települések növekedését a zöldterületek rovására, így már tilos lesz új beépítésre szánt övezetet kijelölni zöldterületi övezetből, mezőgazdasági terület övezetből vagy erdőterületből. Ez alól kivétel csak akkor lehet, ha azonos méretű és azzal legalább egyező biológiai aktivitás értékű csereterületet jelölnek ki helyette. Szintén konceptuális változás annak a kimondása, hogy a településrendezéskor kiemelt figyelmet kell fordítani a mező- és erdőgazdaság igényeire, a vízellátásra, a szennyvízkezelésre és a hulladékkezelésre. Alapelvi szintű rendelkezés az is, hogy a zöldterületi övezet nagysága a település közigazgatási területén belül összességében nem csökkenhet.
Ha a telekalakítási eljárás olyan területet érint, amely védett természeti terület, Natura 2000 terület vagy védőövezet, akkor a telekalakítási eljárás feltétele, hogy a kialakuló, jogi jelleggel természetben érintett földrészlet tulajdoni lapjára tovább kell jegyezni ezt a védett jogi jelleget. Ami viszont változatlan maradt: a telekalakítási eljárás megindításához szükség van az úgynevezett telekalakítási dokumentációhoz (ennek két eleme van: a változási vázrajz és a telekalakítási helyszínrajz), amit földmérő szakember készíthet el.
A termőföldvédelmi törvény is módosult az idei évben, többek között azzal, hogy szűkül a művelésből kivonható földek köre. Ez a védelem elsősorban a magasabb aranykorona értékkel rendelkező földeknek jár majd, ahol a települési aranykorona-átlag eleve magasabb. A nemrég elfogadott szabályozás alapján tehát főszabály szerint már csak akkor lehetséges a „más célú hasznosítás”, ha szántó esetében legfeljebb 22 aranykorona értékű, rét esetében legfeljebb 16 AK értékű, legelő esetében legfeljebb 6 AK értékű a termőföld.
tags: #gyumolcsos #preshazzal #eladasara #vonatkozo #szabalyok