Az ingatlanügyletek, beruházások és építési tevékenységek során elengedhetetlen a pontos tájékozódás az adott terület jogi és szabályozási környezetéről. Ebes község vonatkozásában az ingatlanokhoz kapcsolódó helyrajzi számok és a településképi előírások rendszere egyaránt meghatározó jelentőséggel bír. Az alábbiakban részletesen áttekintjük azokat a szempontokat, amelyek a hiteles információk beszerzését és a helyi szabályok betartását támogatják.
Az ingatlan-nyilvántartás és a helyrajzi számok kezelése
A Területek Törzskönyvét a természet védelméről szóló 1996. évi LIII. törvény (Tvt) felhatalmazása alapján, és a védett természeti területek és értékek nyilvántartásáról szóló 13/1997. (V. 28.) KTM rendelet szabályozza. Fontos hangsúlyozni, hogy a honlapon szereplő helyrajzi számok tájékoztató jellegűek, tekintettel arra, hogy a közhiteles ingatlan-nyilvántartásban bekövetkező változások - például egy ingatlan megosztása - átvezetése nem jelenik meg azonnal és minden esetben a nyilvántartási rendszerben. A honlapon szereplő ingatlan-adatokra ezért jogot vagy kötelezettséget alaptani nem lehet.
Az egyedi jogszabállyal védett nyilvánított országos és helyi jelentőség védett természeti területek ltal érintett ingatlan-nyilvántartási helyrajzi számokat a védetté nyilvánító jogszabályok tartalmazzák. A törvény erejénél fogva fennálló, úgynevezett ex lege országos jelentőségű védettséget élvező természeti területeknek - lápoknak és szikes tavaknak - minősülő ingatlanokról az érintett földrészletek tulajdoni lapjaira a közhiteles ingatlan-nyilvántartásban feljegyzett tények, azaz a jogi jellegek nyújtanak hiteles információkat.
Ebes településképi védelme és a helyi rendeleti háttér
Ebes Községi Önkormányzat Képviselő-testülete a 23/2017 (IX.22.) számú önkormányzati rendeletével szabályozza a településkép védelmét. A rendelet a településkép védelméről szóló 2016. évi LXXIV. törvény, valamint az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény felhatalmazása alapján született meg. A szabályozás célja Ebes építészeti, településképi, illetve természeti értékeinek védelme és igényes alakítása érdekében, a település történeti múltját, építészeti kultúráját és polgárainak önbecsülését, identitását elősegítő épületek, épületrészek, építmények, illetve az azok által létrehozott utcák, terek, szobrok egészben vagy részben történő megőrzése, minőségi fejlesztése a jövő nemzedékek számára, a városépítészeti illeszkedéssel és a településfejlesztési célokkal összefüggő követelmények érvényesítése.
Fogalommeghatározások és építészeti előírások
A rendelet alkalmazásában számos olyan kategóriát definiáltak, amelyek a mindennapi építési és vállalkozói tevékenységet érintik:
- Cégtábla: kereskedelmi-, szolgáltató-, vagy vendéglátó létesítmény nevét és az ott folytatott tevékenységet a bejáratnál feltüntető tábla, illetve felirat.
- Címtábla: az intézmény vagy vállalkozás nevét, esetleg egyéb adatait feltüntető tábla, névtábla.
- Helyi védett érték: helyi területi védelemmel érintett és egyedi védett építmények, építményrészletek, táj- és kertépítészeti alkotások, egyedi tájértékek, növények, szobrok, képzőművészeti alkotások és utcabútorok összessége.
- Információs célú berendezés: a totemoszlop, az ajánló tábla és az önállóan elhelyezett CityLight formátumú eszköz.
- Üzletfelirat: Kereskedelmi-, szolgáltató- vagy vendéglátó, egy vagy több egységet magába foglaló építményen, a benne folyó tevékenységet hirdető feliratot hordozó berendezés, melynek hossza legfeljebb 1,2 - 2,0 m közötti, magassága 60 cm, vastagsága 10 cm lehet.
A helyi védett építmények rendeltetésszerű használatáról, valamint szükségessé váló felújításáról annak tulajdonosa köteles folyamatosan gondoskodni. Az újonnan kialakításra kerülő termelő, tároló és állattartó épületeket hosszúkásan nyújtott tömeggel, magastetős kialakítással kell kialakítani.
Településképi Arculati Kézikönyv készül Mórahalmon
Közterületi reklámok és információs berendezések szabályozása
A közterületeken elhelyezett reklám és információs célú berendezések magassága legfeljebb 2,0 méter lehet, és a felületük nem lehet 3 m²-nél nagyobb. Fontos követelmény, hogy a kihelyezett reklám- és információs célú berendezésen tartós kivitelben és olvasható méretben fel kell tüntetni a tulajdonos nevét és székhelyét vagy címét.
A totemoszlopok speciális kategóriát képeznek: jellemzően kétoldalas, nem papír alapon megjelenített ábrázolást hordozó és egy vagy több vállalkozás megnevezését, cégérét, cégtábláját tartalmazó reklámhordozóeszköz, amelynek magasságának és szélességének hányadosa legalább 3, illetve vastagsága az oszlop teljes magasságában legalább 30 cm. A pasztellszínek használata során kerülni kell a mesterséges árnyalatokat, leginkább a neonszíneket, és előnyben kell részesíteni a meleg árnyalatokat, mint a bézs, narancs, sárga, barna, vörös árnyalatai.
Településképi bejelentési eljárás és szakmai konzultáció
Szakmai konzultáció kérhető új épület építése, meglévő épület átalakítása, bővítése, felújítása, korszerűsítése során, ha az az építmény vonatkozásában közterületről látható módon megváltoztatja a telepítési módot, a szintszámot, az épület legmagasabb pontját, a kerti építményeket, az építmény anyaghasználatát, homlokzatának kialakítását, tömegformálását vagy a telek zöldfelületének kialakítását.
A polgármester településképi bejelentési eljárást folytat le a reklámok és reklámhordozók elhelyezése, továbbá az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 57/F. §-a szerinti rendeltetésváltozás esetén. Az eljárás az ügyfél által a polgármesterhez benyújtott bejelentésre indul, a megfelelő formanyomtatványok benyújtásával, a jegyző pedig ellenőrzi a dokumentáció tartalmát. A településkép-védelmi bírságról hozott határozattal szemben a közléstől számított 15 napon belül fellebbezés nyújtható Ebes Községi Önkormányzat Képviselő-testületéhez.
Ebes általános jellemzői és ingatlanpiaci környezete
Ebes Hajdú-Bihar vármegyében található, 4600 fő lakosságú község, ahol az ország lakosságának 0,05%-a él. A település területe közepes, nagyjából 77 km², tengerszint feletti magassága átlagosan 100 m. Földrajzi elhelyezkedését tekintve messze fekszik Budapesttől (185 km) és a Balatontól (257 km) is. Közigazgatási szempontból olyan jelentős települések veszik körül, mint Hajdúszoboszló, Nagyhegyes, Hajdúszovát, Mikepércs és Debrecen.
A település népsűrűsége kb. 60 fő/km², ami közepes értéknek számít. A lakásállomány megközelítőleg 1 700 ingatlanból áll, ahol átlagosan 2,72 fő jut egy lakásra. A helyi vállalkozások száma körülbelül 480, ami a lakosság mintegy 10%-át jelenti, ez átlagos vállalkozói aktivitást mutat. A település lakóingatlan állományának 100%-a családi ház, ami azt jelenti, hogy a település főleg családi házas jellegű. Az ingatlanárak Budapesthez képest jellemzően átlagosan -60% (családi házaknál -53%) eltérést mutatnak, tehát lényegesen olcsóbbak, ami vonzó tényező lehet a letelepedni szándékozók számára.